El sector inmobiliario limeño vive su mejor momento en más de una década. Las proyecciones de Scotiabank apuntan a que 2026 cerrará con más de 28,000 viviendas nuevas vendidas y más de 45,000 créditos hipotecarios desembolsados, cifras que superarían el récord registrado en 2021.
En paralelo, el Banco Central de Reserva (BCR) confirmó que hoy se necesitan menos años de ingresos que en cualquier otro momento desde 2014 para comprar un departamento.
Los dos datos van de la mano. Las familias necesitan menos tiempo para pagar una vivienda y, al mismo tiempo, más personas están decidiendo comprar. El resultado es un mercado que crece en volumen sin perder de vista la capacidad de pago de los hogares.
Un semestre que ya adelantaba la tendencia
Entre enero y junio se vendieron 15,477 viviendas en Lima Metropolitana, según cifras de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip).
La cifra representa un salto de 26% frente al mismo periodo de 2025 y confirma que el repunte no es un fenómeno de un solo trimestre.
Scotiabank calcula que el año terminará con un crecimiento cercano a 15% en unidades vendidas frente a 2025.
El financiamiento acompaña ese ritmo: se proyectan más de 45,000 nuevos créditos hipotecarios, 10% más que el año pasado, cuando se otorgaron 41,057.
Tasas más bajas, el motor detrás de la demanda
El principal impulso viene del costo del dinero. La tasa promedio de los créditos hipotecarios bancarios llegó a 7.8% a finales de julio, según Scotiabank.
Una tasa menor reduce la cuota mensual que paga un comprador, sin necesidad de que cambien otras condiciones del préstamo.
Detrás de esa baja está el comportamiento del bono soberano peruano a 10 años, una referencia clave para los créditos de largo plazo.
A esto se suma la estabilidad en los costos de construcción: los materiales subieron apenas 1.8% en el primer semestre, lo que facilita el desarrollo de nuevos proyectos.
El tipo de cambio también juega a favor del comprador. Buena parte de las viviendas se ofrece en dólares, así que un dólar más barato reduce el valor de esos inmuebles cuando se traduce a soles.
Doce años de ingresos: el nivel más bajo desde 2014
El dato que resume el momento del mercado es el ratio de asequibilidad que calcula el BCR. Al primer trimestre de 2026, ese indicador se ubicó en 12,1 años, el nivel más bajo desde 2014.
El número mide cuántos años de ingreso anual formal representa el precio de un departamento de referencia de 85 metros cuadrados en Lima.
La mejora no responde a que los precios hayan bajado, sino a que los ingresos subieron más rápido. El ingreso promedio anual formal en Lima creció 4.7% interanual en el primer trimestre, mientras que el precio de referencia avanzó a un ritmo menor.
Visto en perspectiva, el ratio venía de un pico de 14.9 años en 2021 y ha bajado de forma sostenida desde entonces: 13.5 en 2023, 13.1 en 2024 y 12.4 en 2025.
Los precios sí suben, pero en dólares
Aunque comprar toma menos años de sueldo, los precios por metro cuadrado no están cayendo. El BCR reportó un promedio de US$2,034 por metro cuadrado en los 12 distritos que monitorea, un alza de 10.9% frente al primer trimestre de 2025.
En soles constantes, en cambio, el precio bajó 1.0% en el mismo periodo, señal de que buena parte del incremento responde al tipo de cambio y no a un encarecimiento real medido en moneda local.
El comportamiento varía según el segmento. En el sector de ingresos altos —Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco— el precio en dólares subió 9.7% interanual, hasta US$2,131 por metro cuadrado.
En el sector de ingresos medios —Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo— el alza fue mayor: 13.1%, hasta US$1,888 por metro cuadrado.
San Isidro, Lince y Barranco son los distritos con mayor dispersión de precios, es decir, donde conviven departamentos muy baratos y muy caros dentro de la misma zona. San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo muestran los rangos más uniformes.
Alquilar también sale más caro comprar que rentar
Otro indicador que sigue el BCR es el PER, la relación entre el precio de venta y el ingreso por alquiler anual de un inmueble.
Al primer trimestre de 2026, ese ratio llegó a 16.7 años, por encima de los 16.3 años del trimestre anterior.
El aumento se explica por el salto en el precio promedio de venta, que pasó de US$1,967 a US$2,034 por metro cuadrado.
San Isidro y Pueblo Libre registraron los mayores incrementos de precio frente al trimestre previo. En términos interanuales, sin embargo, el PER bajó 2.3%, con San Borja, Surquillo y La Molina a la cabeza de esa reducción.
La vivienda social empieza a despertar
El repunte no se concentra solo en los segmentos de mayores ingresos. Los créditos del Nuevo Crédito Mivivienda sumaron 4,399 operaciones en el primer semestre, 5% más que en igual periodo de 2025. Scotiabank proyecta que este programa cierre el año ligeramente por encima del nivel de 2025, luego de tres años consecutivos de caídas.
El punto de partida era bajo: en 2025 se desembolsaron 9,157 créditos bajo este esquema, la cifra anual más floja desde 2020. El repunte, aunque modesto, marca un cambio de tendencia después de varios años difíciles para la vivienda social.
Lo que muestra el índice de precios hedónicos
El BCR también construye un índice de precios hedónicos, una metodología que aísla el efecto de las características de cada departamento —tamaño, número de habitaciones, baños, cochera y antigüedad— para medir el precio «puro» de la vivienda.
Este índice aumentó 2.3% respecto al trimestre anterior y 7.9% frente al primer trimestre de 2025, ambos en dólares corrientes.
Con base 100 en el primer trimestre de 2013, el índice llegó a 119 puntos, su nivel más alto desde que se tiene registro.
La entidad señala que los precios se mantuvieron relativamente estables entre 2014 y el año pasado, y que el repunte reciente marca un quiebre en esa tendencia.