La necesidad de una vivienda es un tema recurrente en las conversaciones de familiares, amigos y expertos. Sin embargo, en estas circunstancias de pandemia, adquiere un matiz diferente: ¿Es conveniente comprar ahora?
Para buscar respuestas, Infomercado conversó con Alfredo Luna, director del Centro de Desarrollo Inmobiliario de Centrum PUCP y director de la Maestría en Empresas Inmobiliarias.
¿Cuál es la realidad del sector inmobiliario en este contexto de pandemia?
Los índices del primer trimestre, hasta antes del confinamiento, mostraban una recuperación del sector. Al disponerse la restricción en quincena de marzo, tuvimos un inmediato cese de la actividad comercial, en la venta de stock y en nueva producción de viviendas. En las oficinas hubo ruptura de contratos y otras reducciones de renta.
¿Se ha reactivado?
La pandemia en la vivienda y el confinamiento generó que los empleos se contraigan y la demanda también. Esto se reflejó en la reducción y el freno de las colocaciones. Entre marzo y mayo, el sector inmobiliario sufrió mucho, pero en junio se reactivaron las actividades comerciales. Hay un stock de inmuebles que no podían ser colocados de manera convencional empezaron a aparecer los mecanismos tecnológicos para la colocación.
¿Habrá caída y recuperación?
Hay un stock que colocar y una necesidad de vivienda.
¿Es un buen momento para comprar una vivienda?
La colocación de una vivienda se compone de tres variables: la cuota inicial, el precio de la vivienda y la hipoteca. Hoy vemos que los bancos han iniciado una agresiva reducción de la tasa hipotecaria y la compra de deudas para quien ya tenia un crédito de vivienda. Si hoy quieres comprar una casa, es un momento oportuno porque se puede pactar mejores condiciones de crédito con la banca. Sin embargo, hay que señalar que el precio de los inmuebles no ha bajado, se ha mantenido. Lo que se ha modificado son las condiciones de separación con la cuota inicial, se ha flexibilizado las condiciones para capturar al cliente.
¿Qué va a generar esta flexibilización?
El stock se va a a ir reduciendo. La construcción tiene un ritmo menor que antes de la pandemia; por tanto, llegará un momento en que la demanda se reducirá, pero también habrá menos oferta. En ese momento, la carencia de stock impactará en el precio, se incrementará…
O sea, mejor compre ahora al mismo precio…
Probablemente, antes de la pandemia, algunas inmobiliarias habían recurrido a premios o incentivos; igual será hoy. Sin embargo, no habrá reducción de precio. Si tienes la cuota inicial o la posibilidad de acceder a un crédito, entonces es un buen momento para comprar.
La Asociación de Productores de Cemento, en su informe de agosto, reporta 19% más producción que julio. ¿Se está reactivando el sector construcción? ¿Es un buen indicador?
Sí, aunque el ritmo de producción es menor. Hay actividades como la producción de fierro, cemento y la contratación de mano de obra cuyos indicadores aún son menores. Sin embargo, sí hay una reactivación del sector. El sector construcción es de un impacto importante porque, por ejemplo, cada dólar invertido por el estado en subsidios (bonos) para viviendas genera tres veces en impuestos.
¿Qué aspectos debemos tomar en cuenta para comprar una casa, módulo, departamento o terreno?
La pandemia nos pone alerta en algunos espacios clave dentro del inmueble. Por ejemplo, hasta hace algunos años no nos fijábamos en la terraza, en un balcón, en la posibilidad de ‘tomar aire’, la posibilidad de respirar en espacios reducidos. Otro aspecto: adecuación de espacios para el trabajo remoto. Es decir, debo analizar si la vivienda que estoy comprando me va a permitir subsistir en una crisis similar a la pandemia.
¿La seguridad en el vecindario continúa siendo importante?
[Debemos analizar] si la casa tiene las normas de convivencia adecuada y la seguridad en el entorno a mi futura residencia. De esta crisis a la siguiente, la seguridad no será lejana a la decisión de comprar una vivienda. Por otro lado, hay que asegurarse si los servicios de agua y luz están en óptimas condiciones. Finalmente, acceso a internet. Esta es una condición importante, incluso para los segmentos más pobres.
Si un proyecto inmobiliario aun no cuenta con código de Techo Propio o Mi Vivienda, ¿detengo la compra?
Es clave saber a quién le voy a adquirir una vivienda. Debemos optar la formalidad. Se le voy a comprar a una empresa que ya tiene proyectos inmobiliarios en marcha, debo solicitar la información de esos proyectos. Si es una empresa nueva, debo buscar información de los promotores del proyecto para poder confiar en la palabra de esa empresa. Mi recomendación es siempre apostar tu dinero en las condiciones más formales.
Y si la inmobiliaria asegura que la solicitud del código está en trámite…
Si es así debe existir una constancia de que ‘está en tramite’ porque en este negocio hay mucho timador. Lo mejor es apostar por empresas registradas o asociadas como la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) que tienen respaldo de la formalidad. El comprador debe ir sobre seguro.
En Piura hay muchos proyectos inmobiliarios y, entre los expertos, se ha debatido si la ciudad debe ‘crecer en horizontal o en vertical’. ¿Qué es lo mejor en las condiciones que tiene el norte?
Analicemos las condiciones de la ciudad. Piura siempre ha tenido problemas de agua potable y, en ese contexto, el crecimiento horizontal exige un tendido de redes mucho más complejo de lo que significa una edificación vertical. Por otro lado, de acuerdo a la orientación del edificio, el sol abrasador de la región puede golpear directamente y exigirá la climatización del edificio. Pero, la casa ‘te permite crecer’, tener un segundo piso, una terraza.
Entonces, es mejor el ‘crecimiento vertical…’
La concentración vertical te permite ordenar mejor la ciudad ante las lluvias porque el acopio de agua puedan orientarse de mejor manera. Pero hay un tema cultural porque el piurano, seguramente, es apegado a tener propiedad en la tierra. Por otro lado, el transporte vertical, representado por los ascensores, necesita mantenimiento y climatización. La climatización forzada con el aire acondicionado encarece el mantenimiento del edificio. Al final, una inmobiliaria tiene que responder a la necesidad de lo que quiere el cliente. Reiterar que la calidad de los servicios públicos, sobre todo la calidad de agua para ciudades desérticas, es un factor que determina la calidad del producto.
¿Cuáles son los retos de la nueva ley para la formalización y titulación de predios informales aprobada hace unos días por el Congreso?
Hay un tema pendiente: el ordenamiento territorial. Los planes de desarrollo urbano de las ciudades deben cumplirse. Una de las grandes enseñanzas del Niño Costero es que las personas y autoridades no respetaron los limites que la norma exigía para habitar cerca a las riberas de los ríos. Muchos de los afectados son dueños de viviendas construidas de manera «informal» porque incluso tenían títulos de propiedad. En el ordenamiento territorial, toda norma es positiva cuando busca ordenar y proteger al ciudadano.
Tarea pendiente para los municipios…
A las autoridades locales les falta compromiso con la norma. Muchas veces la decisión no va de la mano con la sostenibilidad para enfrentar un desastre o en el consumo de recursos. Otra agenda pendiente es la vivienda con respeto al medio ambiente. Hay una desconexión que se esta salvando con incentivos estatales como el Bono Verde para el desarrollo urbano sostenible, es decir, uso óptimo del agua, la energía y con vegetación que nos permita microclimas respirables.