El déficit de acceso a la vivienda es un tema recurrente en el país. De acuerdo con datos oficiales, en el 2021, las colocaciones de los créditos Mivivienda alcanzaron los 12,871, incluso, superando el desempeño en años sin pandemia. Asimismo, el 2021 se situó como el segundo mejor resultado en la historia del Fondo Mivivienda. En términos monetarios, se desembolsaron S/1,791 millones, traduciéndose en un crecimiento de 52% con respecto al año anterior.
En este escenario, Infomercado conversó con David Vargas, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) para conocer las proyecciones del sector en los próximos cinco años y el comportamiento de las regiones en esa coyuntura.
Vargas estuvo participando del evento «Tendencias inmobiliarias en el norte del Perú», organizado por ASEI, ProPiura, Grupo Allemant y Doers Media.
¿Cuál es la tendencia inmobiliaria en el norte?
La tendencia está impulsada por el acceso al crédito y a los bonos habitacionales del estado. Mientras haya bonos y los créditos se mantengan estables habrá más demanda. Lo que más mueve a las provincias son los bonos habitacionales familiares de Techo Propio. Para los siguientes cinco años, proyectamos una oferta de 15 mil viviendas en el norte (Lambayeque, La Libertad, Piura) y con la presencia de jugadores importantes del sector. Nos preocupaba que, hasta hace poco, no se habían aprobado los bonos estatales y, por ello, es importante que los políticos entiendan la importancia de adquirir una vivienda porque esto formaliza a los ciudadanos con el pago de impuestos, el acceso al crédito y a los servicios básicos.
De las 15 mil unidades, ¿de qué tipo de vivienda hablamos?
Solo es Techo Propio pues allí se tiene la mayor demanda insatisfecha. Esto pasa por la falta de empuje y de subsidios estatales para que la gente tenga un hogar digno.
El ambiente político, ¿cuánto ralentiza la venta de viviendas?
Todavía no se ve ello, pero lo que es cierto es que los recursos se están agotando. Por eso es importante colocar gente con capacidades en puestos de relevancia para lograr que los proyectos avancen. Necesitamos jugadores que conozcan el negocio y que impulsen la tenencia de una vivienda propia.
Entonces, el problema no es de falta de dinero sino las personas idóneas en la toma de decisiones gubernamentales…
Es un poco de los dos, pero hay que priorizar porque los recursos son limitados. Nuestro posición es que, en la mayoría de países, la vivienda es prioridad porque es el lugar donde las familias pueden lograr calidad de vida. Asimismo, desde ASEI vemos que en eventos como el CADE hace mucho no se discuten temas como el acceso a la vivienda; entonces, hay una responsabilidad de los empresarios inmobiliarios de colocarlo en la agenda.
En las regiones, las ciudades crecen de manera horizontal mientras que en Lima es vertical. ¿Se mantendrá esta tendencia?
Sí. En provincias se mantendrá. Por ejemplo, en el distrito de Castilla (Piura) hay mucho suelo por invertir y es donde Techo Propio va a desarrollar más proyectos inmobiliarios.
¿La tendencia se mantiene porque hay espacio o porque en regiones se prefiere una casa amplia que un departamento?
Existe un efecto cultural pero también hay paradigmas que el mismo empresario conoce, es decir, el empresario sabe cuál es el tipo de viviendas que no las quieren comprar. Por ejemplo, viviendas hechas con Drywal no son vendidas a diferencia de otros lugares que sí se compran. Sin embargo, esta tendencia está cambiando en ciudades grandes. En Trujillo veo una barbaridad de desarrollo hacia arriba; en Piura, no mucho.
Si comparamos a Piura, Lambayeque y La Libertad, ¿cuál es el comportamiento del cliente con respecto a los créditos hipotecarios?
A diferencia de Lima, en el norte vemos que la gente busca su primera vivienda para vivir pues hay una demanda insatisfecha mucho más grande. En Lima, mucha gente compra viviendas para invertir. Sin embargo, hay que indicar que hoy se ha ralentizado la venta debido a la crisis política que golpea a la inversión, sobre todo en la compra de la segunda o la tercera vivienda para la inversión.
¿En regiones se compran más módulos de vivienda que terrenos?
La mayoría de las personas acceden a comprar viviendas más pequeñas porque no acceden al crédito y requieren de los subsidios estatales; por ello, la oferta se ajusta tremendamente a las capacidades económicas de los clientes. Caso contrario pasa en Lima pues en distritos como San Isidro o Miraflores donde el costo de un departamento de 300 m2 es tan alto que no lo compra nadie. Por ello, en esos distritos se ofertan departamentos familiares de 150 m2 a costo de 300 a 400 mil dólares, es decir, precios que se pueden pagar a través de un crédito hipotecario.
¿Cómo se comportan los gobiernos locales en relación con la inversión en proyectos inmobiliarios?
Información local no manejo, pero tomando en cuenta el comportamiento de Lima, el comportamiento es variado. Por ejemplo, hay distritos más propensos al desarrollo inmobiliario en altura; otros, se enfocan en mantener su estética con parámetros de altura más bajos como es el caso de San Borja. El acceso a la vivienda es un derecho, pero debe cumplirse dentro de un desarrollo urbano organizado.
¿En qué medida la inflación está afectando el desarrollo inmobiliario? ¿Era una situación que ya habían proyectado?
La inflación y el incremento de precios internacionales es algo que nos gustaría saber de antemano. Nos ha caído mal y golpea duro al sector.
¿Cuál es el reto más grande que tiene ASEI como gremio inmobiliario?
Promover la competitividad, es decir, velar por el desarrollo de nuestras empresas. Pero, además, queremos generar mejores embajadores de nuestro sector para impactar positivamente en los usuarios.
¿Cuáles serían las tareas específicas de estos embajadores?
Buscar que la cancha esté igual para todos, que se promueva la igualdad entre los agremiados y puedan competir en el desarrollo inmobiliario. En el Perú, los clúster inmobiliarios siempre han querido beneficiarse solos e inclinan la cancha a su favor. Además, otra de las tareas es tener acceso a la información del mercado, al uso de la tecnología, y a la igualdad de los competidores antes las instituciones del estado.
¿No existe data sobre el mercado?
No conozco país que tenga información de la velocidad en que se mueven los proyectos inmobiliarios. En el mundo, para acceder a esa información hay que esperar que se registre la propiedad. En el Perú es a través de Sunarp (Registros Públicos), pero esta entidad no tiene la velocidad ni la tecnología para conocer cómo se está moviendo el mercado. Con esta realidad es difícil para el empresario inmobiliario tomar decisiones. En ASEI tenemos información de cómo se mueve la venta en los diferentes distritos y esa data la ponemos a disposición de los socios a través de herramientas de Business Intelligence. Con esta práctica hemos impactado positivamente en la competitividad de todas las empresas.
