El pasado 6 de octubre ha entrado en vigor una norma que ha llamado la atención por alguna de sus restricciones y las repercusiones que éstas pueden traer en aquellos que se encuentren próximos a adquirir un inmueble y para quienes nos dedicamos al derecho inmobiliario.
Me refiero al Decreto Supremo 012-2022-VIVIENDA que aprueba el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana Sostenible, el primero de los cinco reglamentos que serán aprobados en virtud de la Ley N°31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.
Entre las novedades que trae esta nueva regulación es que pone en alerta una disposición acerca de la zonificación y uso de los suelos para actividades urbanas.
Ahora solo será posible llevar a cabo un cambio de zonificación en el marco de la actualización de instrumentos de Planificación Urbana, como, por ejemplo, un Plan de Desarrollo Urbano (PDU).
Si bien los cambios podrán ser solicitados en cualquier momento por algún interesado, estos pedidos serán acumulados a las demás solicitudes de modificación que serán tratados en una única actualización del instrumento de planificación.
Asimismo, los cambios de zonificación específicos solo podrán ser posibles para proyectos de inversión declarados de carácter nacional, interés nacional o de gran envergadura, así como para proyectos de interés social y comunitario.
La norma regula a estas disposiciones como pedidos de gracia -no un procedimiento administrativo- por lo que, la municipalidad no estaría obligada a aceptar el pedido, ni a tramitarlo si quiera. Por tanto, dependerá absolutamente de la iniciativa de la autoridad edil.
En resumen, esta disposición elimina de plano la posibilidad de iniciar la asignación o modificación de uso que tenía todo propietario en favor de sus intereses (muchas veces económicos).
La nueva normativa les atribuye a las municipalidades la función y responsabilidad exclusiva de llevar a cabo los cambios de zonificación en base a la actualización del instrumento de planificación o por motivos de interés común o más general, como proyectos de inversión promovidos por el Estado.
Al respecto considero que, si bien esta medida pudo haber tenido una buena intención -por ejemplo, ya no habrá temor que, de un momento a otro, un vecino tuyo quiera hacer una discoteca al costado de tu propiedad- no se condice con la realidad y contexto actual de las municipalidades a nivel nacional.
La realidad es que muy pocas municipalidades cuentan con un Plan de Desarrollo Urbano, y sobre éstas, son contadas las excepciones que lo actualizan prudentemente.
Por ello, bajo este contexto, si ya la zonificación era un límite del derecho de propiedad según la normativa civil, la restricción que trae este nuevo reglamento elimina de plano la posibilidad a pedido de parte de cualquier interesado en modificar el uso de su propiedad.
Si las municipalidades llevaran a cabo actualizaciones de su PDU acorde al crecimiento de la ciudad, además de tener ciudades más ordenadas, esta norma -entre sus aciertos e inconsistencias- podría ser más efectiva.
Esto trae como consecuencia un deber de diligencia más elevado al momento de adquirir un inmueble, pues claramente se deberá verificar la compatibilidad del uso regulado en el PDU vigente en la municipalidad versus el interés que trae el nuevo propietario en su nueva propiedad.
Asimismo, cobra mayor importancia un debido estudio de títulos antes de adquirir una propiedad, en el que obligatoriamente se deberá prever si la zonificación del inmueble de interés está en congruencia con el uso o proyecto que tiene el interesado en adquirir dicha propiedad.
