Uno de los problemas más grandes en el mundo inmobiliario es la informalidad en la adquisición de inmuebles.
Por ello, hoy por hoy tenemos muchas personas o empresas deseosas de adquirir terrenos de la forma más segura posible. Sin embargo, lo que no abunda en el mercado inmobiliario son casos de personas o empresas deseosas de renunciar total o parcialmente a su propiedad. Y es que, claramente, nadie en su sano juicio desea perder parte de un activo inmobiliario sin una retribución económica a cambio.
Sin embargo, existe en el Derecho Registral una figura denominada renuncia de propiedad que puede tener cierta utilidad para situaciones especiales en el saneamiento de inmuebles.
La renuncia al derecho de propiedad existe en el derecho peruano, y pese a ser una figura controversial, en materia registral resulta ser la solución a problemas de superposición de áreas registrales o alguna incoherencia técnica de las que siempre adolece nuestro registro.
Pero, ¿en qué consiste la renuncia de la propiedad?
La doctrina española la define como aquel acto de libre voluntad del propietario, por medio del cual, desamparando o desposeyéndose de una cosa, da por extinguido su derecho de dominio sobre ella.
Al ser de estructura unilateral no requiere aceptación de nadie, pues basta la voluntad del titular para que se configure como tal. Por tanto, para que se extinga la propiedad por renuncia, será necesario que su titular lo manifieste expresamente y, por tanto se desprenda de la posesión del bien.
En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 923 del Código Civil define a la propiedad como aquel poder jurídico que, entre otros atributos, permite disponer de un bien. Si disponer de un bien implica también prescindir de éste (incluso abandonarlo o destruirlo), pues claramente renunciar a la propiedad estaría dentro de las facultades que tiene un propietario.
Además, si bien el artículo 968 del Código Civil establece que la propiedad se extingue por: i) adquisición del bien por otra persona; ii) destrucción o pérdida total del bien; iii) expropiación; y iv) abandono durante veinte años (en cuyo caso pasa al dominio del Estado), la referida norma no está bajo el régimen de numerus clausus, es decir, que esta lista de causales para extinguir la propiedad es meramente enunciativa, sin limitarse únicamente a éstas.
Por tanto, la renuncia a la propiedad como forma de extinguir la misma, es perfectamente aplicable pues, como se sabe en el Derecho “aquello que no está prohibido, está permitido”.
En otras palabras, un propietario puede hacer lo que crea conveniente con su propiedad, siempre que las consecuencias de ello estén dentro del marco legal y socialmente permitido.
Y es allí que la figura de la renuncia de la propiedad cobra su mayor obstáculo, pues claramente abandonar un inmueble puede traer muchas consecuencias sin que alguien responda por éste.
Por ejemplo, un derrumbe que afecte a un tercero, contaminación, fuga de agua que afecte a un predio vecino, falta de pago de tributos, entre otros.
Al respecto, el CIX Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo en agosto del 2013, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “[e]s inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que no afecte derechos de terceros”.
Por ello, la renuncia al derecho de propiedad podrá ser ejecutado, siempre que las consecuencias de dicho proceder no afecte a algún tercero, empezando por los colindantes al inmueble. Bastará que exista algún afectado para que, en mi opinión, el “ex – propietario” asuma la responsabilidad de dichos efectos.
Recordemos que la condición para que se configure la renuncia es que dicho acto no genere afectación a terceros. Por tanto, el “ex – propietario” quedará vinculado a las consecuencias que pueda suceder en el inmueble hasta que otra persona se haga propietario del referido inmueble y, por ende responda por el (por ejemplo a través de una prescripción adquisitiva).
Entonces, cabe cuestionarse ¿para qué es útil la renuncia de propiedad? En el Derecho Registral es muy empleado desde que se configuró como precedente de observancia obligatoria y a la fecha se puede emplear para cancelar la inscripción de una sección o parte de un inmueble que se encuentre afecto de superposiciones gráficas según la Base Gráfica de SUNARP.
Claramente, muchos propietarios priorizarán aquella área que se encuentre saneada, es decir, ajena de superposiciones para continuar con algún proyecto inmobiliario u operación de venta que tenga pendiente o constitución de préstamo hipotecario que desee iniciar.
Para cualquiera de los tres casos se exigirá un inmueble limpio y ajeno de este tipo de inexactitudes registrales. Por tanto, la renuncia a la propiedad, al ser un acto unilateral del propietario, puede ser una acción muy prudente para evitar que se frustre este tipo de operaciones en los que, muchas veces dependemos de otros factores o intervinientes.
Por tanto, pese al polémico efecto relacionado a la responsabilidad del ex – propietario, la renuncia de propiedad sí puede ser bastante útil por los efectos que pueda generar en el saneamiento de inmuebles a nivel registral.
El efecto simplificador para superar inexactitudes registrales sin depender de otros intervinientes, y sumado a ello, el costo-beneficio que pueda traer la renuncia a un segmento del inmueble versus la liberación de aquella área que no se encuentra afectada por problemas de superposición, es lo que hace verdaderamente atractiva y útil a esta figura registral para el inversionista o promotor de proyectos inmobiliarios.