En mi experiencia en el mundo inmobiliario nunca han faltado consultas sobre la viabilidad de adquirir inmuebles con el menor riesgo posible. Con la intención de construir una vivienda, o de llevar a cabo un negocio inmobiliario de venta de lotes de terreno. Es común encontrar en estas consultas oportunidades alusivas a la adquisición de derechos posesorios de un inmueble.
De hecho, son más comunes las consultas sobre la transferencia de posesión que la de un derecho de propiedad. Y es que, claramente, la oferta del derecho de posesión resulta ser menos costosa que la intención económica de un propietario que sustente su título de propiedad en una escritura pública e inscrito en la SUNARP.
Por ello, conviene saber: ¿es un “buen negocio” adquirir la posesión de un inmueble? Dependerá de los intereses del adquirente y el contexto físico-legal que rodea al inmueble. A continuación, algunas recomendaciones que siempre se debe tener en cuenta.
En primer lugar, debo aclarar que la transferencia de derechos posesorios sí se encuentra regulada en nuestras leyes civiles, siendo la posesión un atributo de la propiedad, pero no la propiedad misma. Al momento de analizar una propuesta de transferencia de posesión, se debe trazar la viabilidad de constituir en un futuro -no tan lejano- un derecho de propiedad sobre el mismo inmueble.
Este es el punto de partida: saber que no estas adquiriendo propiedad, pero sí la oportunidad de constituirla en un futuro. Para ello es importante analizar los documentos y actos que acrediten que el posesionario ofertante ha exhibido al momento de plantear su oferta.
Esto lo recalco pues es común encontrar a personas que han adquirido por un supuesto contrato de derechos posesorios, solo un derecho de ocupación sobre un inmueble lleno de problemas sin posibilidad a acceder a un saneamiento exitoso. Razón por la cual abunda la informalidad inmobiliaria en nuestro país.
Asimismo, resulta vital acudir al terreno físicamente. Verificar si existen actos materiales que acrediten que el posesionario actúa como tal. Si viene explotando económicamente el mismo. Si se paga impuesto predial y si está inscrito en el padrón catastral de la municipalidad correspondiente. Si el terreno se encuentra cercado. Esto último también pues es un actuar diligente al momento de adquirir un inmueble verificar que no haya conflictos con colindantes o algún otro posesionario que alegue tener algún derecho sobre el inmueble.
En relación con lo último, conviene llevar a cabo un levantamiento topográfico (elaboración de planos) y verificar sobre “qué estamos parados”. Para ello, es crucial un certificado de búsqueda catastral emitido por SUNARP que indique la realidad registral de dicho inmueble.
Estos actos previos resultan de vital importancia no solo para que la adquisición de la posesión del inmueble sea directa, pacífica y debidamente sustentada, sino también para trazar el camino que lleve a convertirla en un derecho de propiedad a través de una prescripción adquisitiva de dominio vía judicial o a través de procedimientos administrativos que el Estado viene ofreciendo a través de dispositivos legales recientes -la ley 31145 de saneamiento de físico legal de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales; o el Decreto Legislativo 1595 sobre regularización y saneamiento de predios urbanos; entre otros- que buscan justamente abordar algunas de estas situaciones que tienen como característica la posesión de un inmueble.
Finalmente, algún lector cuestionará con justa razón: ¿por qué hacer tanto previamente? Y si resulta caro hacer toda esta revisión. Para ello planteo el siguiente razonamiento: es mejor tomarse un tiempo y hacer una inversión en esta etapa para saber si se adquiere un terreno con un potencial económico atractivo y evitar problemas que, justamente, tomarán mayor tiempo y dinero resolverlos tras haber adquirido el inmueble.